在加拿大置业，是买新房还是二手房？

在加拿大，对于想购置房产的人们来说，到底是选择二手房还是选择期房是一件非常头疼的事情。市场专家建议，你所希望入住的时间是初次购房者到底选择二手房还是选择新房的因素。多伦多Winick, Repetski & Associates公司的市场顾问Repetski表示，“这真的取决于你现在就立即需要还是稍候才需要入住。”如果你期望在未来几个月就入住，那你可能需要购买二手房。二手房的手续一般来说30天到120天就可以搞好，那就意味着你很快就可以入住。Repetski建议客户如果有时间且并不急于入住，那最好考虑关注一下那些新House和Condo，“二手房一般需要等待60天，而新房根据大小最多需要等待3年才可以最终入住。”多伦多经验丰富的市场顾问Barry Lyon警告说，一般新房的完工时期会拖后，所以入住时间也常常拖延。“由于目前缺乏熟练的建筑工人，所以一些工程不得不延期完工。“一般来说会拖延几周甚至几个月，所以买新房的顾客应该作好心里准备。如果并不急于购房入住的话，顾客往往在购买期房的价格上获得一定的优惠。开发商们为了尽快的回笼资金，通常会在房屋完工之前就出售掉60%到70%的单元，为此，购房者们完全可以利用提前预售（presale）的时机得到最优惠的价格。卖方给买房者优惠以便尽快回收资金完成该建筑，而买房者得到优惠但必须等待。公寓房产研究方面的专家，地产顾问Jeanhy Shim表示，目前40%到50%的初次购房者都是通过这种的预售的促销方式提前购得新Condo。很多年轻人比较偏爱购买预售房，他们住在父母家里，努力工作但不用付房租以节省并攒钱，当入住的时候他们可以一次支付10%甚至更多。购买预售房的好处在于，利用时间上的差距帮助自己攒钱累积本金。假如你购房预售房的话，首付比例仅仅在15%到20%之间即可，而且期限在也放宽到了一年内支付。在接下来直到房屋完全竣工交工入住期间，比如这个期间为两年，你可以继续攒钱，尽量积累本金。也就是说，无形中这三年你少付了按揭的利息。多伦多房产局（TREB）主席Dorothy Mason表示，购买期房的风险之一便是，你在展厅中看到的仅仅是模型，而房屋建成后的实际效果能否令人满意则不得不另当别论。当然很多建筑商提供展示房屋让购买者参观，但是如果您购买的新房是新型新款设计或者新建筑商的房子，可能就无法提供样房让您参观。Mason提醒到，一般新建筑并不一定植草和拥有车道，而且新植的树也需要10年才能成熟。购买新房你也可能无法感到邻里关系。因为大家都是新住户，彼此陌生，所以一般需要几年时间才能建立并拥有良好的邻里关系。如果你的选择是二手房，Lyon建议，在入住之前一定要重新的进行一番整修。“大部分的老房屋都需要修整，这些问题小到可能是墙上掉了一小块油漆，大到可能需要重新装一个炉子。”但是有时尽管你做了一个详细的房屋检查，仍然会出问题。大多地区政府与建筑商协会协调及联络处、城市发展公会(GTHBA-UDI)副主席罗杰斯 (Neil Rodgers)表示，总会出现不可避免的吃惊和意外。尽管你做了完善的房屋检查，但一些隐藏在后面的缺陷和毛病会在未来慢慢露馅。购买新房可能需要花费更多，但是它给你提供一种质量保证。同时你可以靠Tarion Warranty得到7年的质量保证。由Tarion担保公司(Tarion Warranty Corp.)的安省新居保障法案只适用新建的Condo或柏文。Tarion为你新房的建筑缺陷担保。对多数缺陷保一年，为机械性或者电路系统问题、建筑包层和渗水问题保两年，为大的结构性问题保7年。如开发商在你不知情的情况下更换关键性部分，Tarion可保障你的权益。Tarion还担保，如开发商未能完成工程，你可获退为新居支付的最多20,000元押金和后续款。GTHBA-UDI前副主席Michael Moldenhauer表示，目前的新房比以前的老贩子拥有更好的能源系统，比如更好的隔热系统，密封系统，加热系统等。这也对环保有益，这些新型建筑将会减少二氧化碳的排放。当然，这些低能源消耗也减少了房主的支出。当我们对比到底是二手房还是新房好时，必须得考虑到审美方面。一般来讲，旧房的内部设计一般都折射了70年代或者80年代的审美观。现在，一般房屋为九英尺高，而以前多为8英尺。现在，地上都是硬木地板和复合地板，而以前则是铺满地毯。除非进行装修或翻修，否则旧房就舒适性是无法跟新房比的。大多数的旧房设计都没有有远见的建筑设计，比如房间都比较小，这样住着也不舒适。但是旧房拥有它的特征，以及已经完成你可以详细参观去决定你是否钟意。而预售房你则无法立即看到。购买二手房时，首先要查看要查验房屋有无债务负担。购房者需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。其次，购房者应查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等。如果购买二手的Condo，也应查阅整栋Condo的转售纪录，这样这些纪录可能意味着以前的房主可能不喜欢这里的居住环境，或对物业主或者邻居不满等

教你一招：在加拿大保护自己的房产

加拿大银行家协会（CBA）于近期在其网站上发表了如何免于房产欺诈的相关信息，相关主要内容如下。何为房产欺诈？在加拿大，房产欺诈的手段五花八门，消费者需要特别关注的有两种：房产抵押欺诈和产权欺诈。房产抵押欺诈是指通过向贷方提供不准确的、不完整的欺诈资料以获得抵押贷款的行为。这些不实资料主要包括虚假工资证明和伪造财产评估证明等。产权欺诈是指行骗者伪造业主身份证明，以业主的名义转让或者抵押房产的行为。如何使自己远离房产欺诈？远离房产欺诈 主要在于个人资料的保密，主要从以下方面着手：1. 除非对方的身份得到确认，否则应杜绝在电话、邮件或网络上报漏个人信息。2. 如果对方的允诺利益超出正常范畴，在透漏个人信息前，需更加小心。 3. 务必留意自个人的帐单。如果没有按时收到帐单，需及时与 Creditor 联系。4. 注意保护个人邮箱安全，及时取出邮箱中的信件。确保在搬家后及时更改个人邮递信息。5. 尽量避免随身携带身份资料和相关卡号。6. 确保含个人信息的相关资料的安全。盗窃者会从你的垃圾箱或回收站中获取相关信息。确保将收到的收据、信用申请书、保险单和银行信件等相关材料粉碎。除非绝对必要，否则不要轻易出示社会保险卡（SIN ）。多数情况可以要求用其他的证件代替。7. 将社会保险卡（SIN）置于安全的地方，避免随身携带。8. 定期检查个人信用报告，确保无异常现象。9. 经常检查个人信用报告有助于及时发现是否有人利用你的名义开设帐户。加拿大有三家信用评级机构：Equifax Canada，Northern Credit Bureaus Inc. 和 TransUnion Canada.你可以通过邮件（免费）或在线（少量付费）获取信用报告。10. 可以通过省土地登记处（Province Land Registry Office） 进行房产查询，确定个人房产产权归属。面对房产欺诈，银行有什么作用？首先肯定的是银行会不遗余力的保护客户财产安全。所有银行都成立了自己的“诈骗与安全”团队，24小时全天加强安全措施和进行技术升级，相关警方也在昼夜不停得巡逻，协助安全工作。另外，银行与加银行家协会参与了由贷方、政府、警方、地产业以及法律界的精英组成的反诈骗“特种部队”，密切关注房产诈骗者的一举一动，保护居民的财产安全。目前，这项工作正在紧锣密鼓的进行。日前，该组织已调整策略，目标直指房产诈骗。面对房产诈骗，银行怎样配合警方行动？反房产欺诈，对大家都有好处。银行将与警方密切合作，采取有效措施，打击房产欺诈行为，保护加拿大业主的财产安全。面对房产欺诈，银行将积极展开内部调查，向警方提供力所能及的线索协助警方将欺诈者绳之以法。作为反欺诈“特种部队”的一员，银行和加银行家协会（CBA）将和其他参与部门严密关注房产欺诈及其他问题。面对房产欺诈手段的不断翻新，将通过信息共享，不断采取措施，查补系统中的安全漏洞，全力防止房产欺诈。

准备卖房吗？加拿大专家教你九招

如果你正在考虑卖房子，并在挂出卖房标志前确保房子十全十美，以下加拿大房屋按揭公司所提供的实用贴士，不妨参考。⑴首先，别再把这座房子当成你热爱的家，而应该开始将它当作一个即将进入竞争激烈市场的产品，然后客观审视你的房子，找出它的优点和缺点，并覑手改进。⑵修砌好路缘，让买主有一个好的第一印象。其次是修整车道，将院子，门窗等收拾干净。⑶检查屋顶、烟囱和外墙，发现问题立即修好。⑷确保房屋内部整洁，新漆过墙，无异味，并将所有的灯都打开。⑸彻底清洁厨房和洗手间，让里面的设施光洁如新，同时修理好漏水处，将镜子、橱柜等擦干净。⑹在起居室、卧室和书房里，将家庭物件减少到最小程度，如此可给买主空间，想像他们的物品在其中的陈设方式。⑺确保地基和地下室的结构完好，没有裂缝和水的渗漏痕舻，如果你将地下室作为储藏室使用，在售房前，要将储藏室整理好。⑻将车库等设施内破损的物件扔掉，将车库地上的油污擦干净。⑼如果你已委讬房产经纪，在展示房屋时可避免在场，如此可帮助未来的买主将此想像成自己的新家如欲获取免费赠阅售房刊物，可致电1-800-668-2642，或浏览网站：www.cmhc.ca，了解有关房屋购买、更新和维修资料。

购房者在哪些阶段需要寻求贷款?

购房者在哪些阶段需要寻求贷款?
是不是在购房时拿到贷款就不再需要寻求贷款了呢？
大家都知道，绝大部分购房者在买房时需要贷款。加拿大的房价，就拿最便宜的公寓来说，其价格大多都在十万加币以上。而独立屋的价格就更高了，一般都不低于三十万元。对于多数家庭来说，购房的支出应算是最大的一笔支出，都很难一次性、或者不愿意一次性把这巨额房款付清。在这种情况下，寻求房屋按揭贷款便成了购房者提前“圆一个家的梦想”所最愿意采取的方式。
另外,在房屋贷款到期的时候我们往往也需要再次寻求贷款。目前,各银行提供的房屋贷款，都有个期间限制。比如五年固定利率 5.1%的房屋贷款，意思就是说五年之后这个贷款到期，借款者需要在到期前申请一个新的贷款以取代这既将到期的贷款计划。新申请的贷款的利率、期限等条款都可以重新选择，我们把这种贷款方式叫做：“mortgage renewal”。如果到期时，借款者离开了原来贷款的银行或金融机构而选择另一家银行或金融机构，我们把它叫做 “mortgage switch”。
需要注意的是，当我们对当前的贷款计划不满意的时候或者需要资金的时候同样也可以考虑重新申请房屋贷款。一般情况下，我们主张在贷款计划约定的期间内，保持贷款计划不变为好，这是因为在贷款到期前变动，往往要增加缴纳相关费用，比如罚金，律师费等。但也并不是说这是一成不变的。我的建议是当变动后带来的利益高于变动的相关费用时，我们还是应该考虑重新申请贷款的，这需要我们全面详细地衡量利弊之后才能决定。这种在贷款到期前，用房屋做抵押，以新的贷款方式代替现有的贷款方式的做法叫做 “mortgage refinancing”。
不难看出，利用“mortgage refinancing”方法，我们可以很容易地解决很多资金短缺问题。大家一定知道，房屋贷款在整个加拿大是最容易申请、利率最低的一种贷款。如果你需要一笔钱做生意，在申请商业贷款之前，何不先考虑以更低的房屋贷款来解决这一难题呢？如果您买房的时间是一两年前，很可能你的房价已经增值了。这种情况更有利于你从房屋中拿出更多的资金来投资到其它地方。
基于此，很多购房者并不急于将贷款还清。更有经济头脑的人会在贷款初期，即购房时，就对自己的资金周转和流向做了全盘综合的考虑，再决定申请多少贷款。这样一来，以后可能发生的 “mortgage refinancing”费用就被省下来了。
综上所述，我们不仅仅需要在购房时需要考虑贷款，在购房后的各个阶段还需要考虑按揭贷款。只要是需要筹措资金，我们都应该首先考虑有效利用房屋贷款低利率和易审批的优势。所以，平时留意加拿大利率走势，对按揭贷款的政策变化、产品类型等方面作一定的了解是非常重要的。必要时向专家做些相关咨询也一定会对做决定有很大帮助。

房屋按揭保险

　
房屋按揭保险的保险费是怎么计算的？
这种保险可不可以不买？
在加拿大，和房屋按揭相关的保险主要有两种：“Mortgage Life Insurance”和“ Mortgage Default Insurance”。
“Mortgage Life Insurance”即房屋贷款人寿保险，是由各大银行、金融机构和保险公司提供给房屋贷款者的一种保险。该保险规定，投保者必须是房屋贷款者，且需要按照合同定期交纳保险费。在保险期间，如果投保者的生命终止，或者其劳动力因病或意外受到严重损害，而导致其无力偿还贷款时，保险公司则会将未付完的贷款余额一次性付给银行，以避免房屋被银行收回拍卖的可能。这是一种非强制性的保险，即贷款者有权选择投保或者不投保。它和一般的人寿保险有相似的地方，都是对投保者的生命、疾病或意外提供的保险。房屋贷款人寿保险的保费主要是根据被保者年龄、身体健康状况和贷款额大小等方面进行综合评估而定，一般比普通的人寿保险便宜。赔偿额随着房屋贷款余额的减少而减少。而普通的人寿保险的保额往往在投保期间不变。因此，部分贷款者在贷款比较高的时候会买一个房屋贷款人寿保险，以保障家人的权益。当贷款余额降低到一定数额时，则终止保险合同。
“ Mortgage Default Insurance”是保险公司对高风险贷款提供的保险。这种保险的受益者是银行和金融公司，但保费是贷款者一次性付给保险公司，一般是把保费直接加到贷款者的贷款额里。当贷款者无力偿还贷款时，保险公司会赔偿银行损失，因此贷款的风险性由放贷方转给了保险公司。高风险的贷款需要银行和保险公司进行双重评估，审批过程比首付高于25%的贷款更严格。什么是高风险贷款呢？即首期付款低于房屋价格的25%的贷款。保费与首付比例紧密相关（如下表）。如果首付为零，保费会更高。
Mortgage Default Insurance保险费计算系数(还款期不高于25年)
首付比例（%）
保费
5～10
贷款额的3.25%
10～15
贷款额的2.00%
15～20
贷款额的1.75%
20～25
贷款额的1.00%
如果选择超过25年的还款期，保费也有可能增加。增加多少视不同银行而定。在加拿大，只有两家保险公司提供这种保险：一家是CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)，另一家是GE (Genworth Financial Canada)。这种保险是强制性的。所以如果您的贷款是高风险的，您的银行就一定会要求您在这两家保险公司之一购买保险。
综上所述，房屋按揭保险既有强制性的，也有非强制性的；其保险费的计算，跟贷款的首期付款额，贷款者的年龄、身体健康状况和贷款额等各种因素有关。具体来说，如果你选择了首付低于25％的贷款产品，您就必须买Mortgage Default Insurance；而Mortgage Life Insurance则是您自己根据自己的实际情况和需要来决定投保与否。

怎样选择银行？在小银行做贷款是不是不安全？

怎样选择银行？ 在小银行做贷款是不是不安全？
这是一个非常普遍的问题。 我觉得大多数客户指的 “小银行” 是相对于大家比较熟悉的五大银行，比如TD, BMO而言的，而不是指真的规模大或小。为了更好地回答这个问题， 我首先要向大家简单介绍一下加拿大的贷款机构分类。
加拿大的贷款机构主要分为两大类： 金融机构和其它私人，政府借贷。金融机构包括银行，信用公司，保险公司及金融公司，是最主要的按揭贷款资金来源。其它私人，政府部门借贷属于第二借贷，主要对不能在金融机构拿到贷款的需求者提供资金援助。在金融机构里，银行又是绝大多数贷款者的首选。据统计，70%以上的个人房屋借款都来自于银行。
银行按照加拿大银行手册的标准又被分为三级。一级银行在业务运作上持有最大的自由度，二级银行次之，三级银行的自由度相对最小。比如一般三级银行就不能接受储蓄。TD，BMO，CIBC等五大银行都是一级银行，大家不怎么熟悉的 Dundee Wealth Bank 也属一级银行。如果您想对加拿大银行及其分类有更深入的了解，可进入网站www.cba.ca， 查看 “ Banks in Canada ”。
五大银行是大家最为了解，最信得过的银行。而其它银行往往以更低的利率，或以放宽贷款条件来吸引客户。由于对五大银行之外的其它银行了解不多，在被低利率吸引的同时，很多客户又在担心这银行到底信不信得过？将来会不会有潜在的额外收费？我个人认为这种担心没有必要。
不容置疑，五大银行提供的服务最全面，对客户最方便。不用说处处有分行，就凭能提供多种语言服务这一点来说对新移民就非常有吸引力了。所以在其它条件等同的情况下，五大银行当然是我们的首选。但问题是“小”银行提供的利率可能更低。有些客户置疑为什么低？会不会有“ Trick ”？我的回答是“小”银行成本低，有能力提供更低的利率也是可以理解的，并不见得就是有“Trick”。加拿大是个法制社会，如前所说，所有大小银行都必须遵守加拿大银行手册，在公众的监督下，银行是不敢乱来的。对任何不合理的收费，我们都可以据理力争。我认为贷款时非常重要的是详细了解合同条款，对产品的优缺点都了解透彻再在合同上签字。没有一个产品会十全十美，但了解之后才知道能不能接受，而不至于事后才发现有“Trick”，后悔当初选错产品。选择值得信任的贷款经纪人，听取他（或她）的介绍，浏览银行网页也是有益于做决定的。“小”银行在某些方面可能灵活性不够强，但也不是全部都这样。具我所知，某些“小”银行提供的贷款，可以在卖房时同时转给买方，比好些五大银行提供的产品甚至更具灵活性和竞争性。有些客户问我从“小”银行贷款是否风险更大？我认为我们是借钱，不是投资存钱。银行会担心我们有没有能力还钱，而我们在这方面是没有风险的。
综上所述，五大银行服务全面，对客户最方便，而“小“银行提供的利率可能更低。没有一个产品是十全十美的，产品的比较和选择要结合自己的需求全面综合考虑。银行大小和产品好坏没有直接联系。小银行可能有不灵活的地方，但也别忽略了它的优势所在。加拿大银行级别分类虽然可以为选择贷款做参考，最主要的还是要详细了解产品和贷款合同条款才能有效地保护自己的利益。

利率最低就是最好的Mortgage 吗？

利率最低就是最好的Mortgage 吗？
所有的按揭贷款申请者都希望自己能从银行顺利借到钱,并且希望还款时越省钱越好。但是什么才是最好最省钱的产品呢？大多数人首先考虑的是利率高低。所以很多客户在电话里问我的第一个问题往往就是:“你能给我的最低利率是什么?”紧接着的问题就是:“浮动利率好还是固定利率好? ”,“你觉得利率会升还是降？”等等… 几乎个个问题都是围绕利率而问的。 利率倒底重不重要？当然重要。但绝对不是唯一重要的因素。
事实上，利率对利息的影响并没有很多人想象中那么大。
举个简单的例子， 张三和李四同时借款20万。张三拿的贷款利率是 5.00%，而李四拿的是5.10%。 一年的利息差别也就不到200（200,000.00 X (5.10% - 5.00%) =200）。
也就是说李四一年比张三多付的利息不会超过200。请注意,我在这里说的是“不超过”。因为本文提供的简易利息算法只能提供数字参考，并不是真正的利息计算公式。
看到这里或许有人会说,两百块钱也是钱啊,一年两百，两年不就四百，五年不就一千了吗？金额也不小了！这话没错,咱们的观点是能省就省,但张三就一定比李四省钱了吗？这可不一定！
再拿上例来说，如果张三所拿产品允许每年一次性提前还款，金额是不超过贷款额的15%，而李四拿的是不超过20%。两人年初公司分红都是4万，可以全部用来还贷款。由于贷款合同条款限制，张三每年只能多还3万(200,000.00 X 15% =30,000.00)，而李四每年可以多还4万(200,000.00 X 20% =40,000.00)。 假设张三并没有其它任何投资，那么张三第一年因为不能提前还款而比李四多付的利息大概是 500.00(10,000.00 X 5% =500.00)。照这算法，第二年李四又可以比张三多还一万，又是 500的利息差，加上上年那一万未付贷款两年的利息 1,000.00（10,000.00 X 5% X 2 year = 1,000.00），总共是 1,500.00的利息差。到第三年，两人因提前还款额不同导致的利息差已经到了 3000(10,000.00 X 5% X 3year +10,000.00 X 5% X 2year +10,000.00 X 5% = 3,000.00)。以此类推差别会越来越大。哪个产品更省钱就一目了然了。
再比如贷款一年后，两人决定把房子卖掉投资合作一个项目。张三的利率虽然较李四的低，但合同对提前结束贷款的罚款是三个月利息，而李四的是两个月罚息。那么张三会比李四多付一个月利息大概 800.00的罚金。用此金额减去前面提到的张三因为贷款利率低而少付的一年利息 200.00，张三仍然比李四多支付近 600.00的利息和罚金。
综上所述，利率并不是决定贷款好坏的唯一因素。贷款的其它特性比如提前还款性、可转让性等对贷款者的影响也非常大,但它却往往被贷款者忽略了。全面策划、综合考虑各种因素才是选择贷款的上上之策。